Qué dice la ley sobre la fianza
La fianza del alquiler de vivienda está regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Al firmar el contrato, el inquilino entrega una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta (dos si el alquiler es para un uso distinto de vivienda). Su función es garantizar que cumples tus obligaciones: pagar la renta y devolver la vivienda en buen estado.
Cuando termina el contrato, la fianza se te tiene que devolver, salvo que haya una deuda o unos daños que justifiquen descontar alguna cantidad. El apartado 4 del artículo 36 añade una regla clave: el saldo que deba devolverse genera el interés legal si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto.
¿En cuánto tiempo tienen que devolvérmela?
La ley no dice literalmente «el casero tiene un mes para devolver la fianza», pero en la práctica ese mes funciona como plazo de referencia: a partir de ahí, lo que te deben empieza a generar intereses. Por eso, si ha pasado un mes desde que entregaste las llaves y no has recibido nada ni una explicación, ya tiene sentido reclamar.
Si quieres saber exactamente desde qué fecha corren los intereses en tu caso, usa la calculadora de la portada.
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Qué puede descontar el casero (y qué no)
El casero puede descontar de la fianza, por ejemplo:
- Rentas o recibos pendientes de pago.
- Suministros a tu cargo que no pagaste (luz, agua, gas).
- Daños en la vivienda causados durante el alquiler que vayan más allá del uso normal.
Lo que no puede es quedarse la fianza sin explicación, ni cobrarte el desgaste normal de una vivienda habitada: pintura envejecida, pequeñas marcas en paredes, el desgaste de suelos o electrodomésticos por el uso ordinario. El Código Civil establece que el inquilino devuelve la vivienda como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable. Si te descuentan algo, deben justificarlo, idealmente con fotos, facturas o presupuestos. Más detalle en nuestra guía sobre desperfectos y fianza.
Paso 1: reúne tus documentos
- Contrato de alquiler, con la cláusula de la fianza.
- Justificante del pago de la fianza: transferencia, recibo o el propio contrato si dice que se entregó.
- Prueba de la entrega de llaves: un documento firmado, un mensaje, un correo o un testigo.
- Fotos o vídeo del estado de la vivienda al salir, con fecha.
- Mensajes y correos con el casero o la inmobiliaria.
Paso 2: pide la devolución por escrito
Empieza por un mensaje o correo educado: indica la fecha en que devolviste las llaves, el importe de la fianza y un número de cuenta. Muchas veces basta con esto. Si no hay respuesta, ese mensaje te servirá como prueba de que lo intentaste. Puedes usar nuestro modelo de carta.
Paso 3: requerimiento formal por burofax
Si pasa el tiempo sin solución, el siguiente paso es un requerimiento formal enviado por un medio que deje constancia del contenido y de la entrega, como el burofax. Un requerimiento redactado y firmado por un abogado, con el fundamento legal, el importe exacto y los intereses, hace que muchos caseros paguen sin llegar más lejos.
Además, desde 2025, antes de presentar la mayoría de demandas civiles hay que acreditar un intento previo de negociación. Un burofax bien planteado puede servir para acreditarlo.
Paso 4: si sigue sin pagar, el juzgado
Si el requerimiento no funciona, queda la vía judicial. Para reclamar cantidades de dinero existen procedimientos pensados para deudas sencillas, y en reclamaciones de hasta 2.000 € no es obligatorio ir con abogado. Lo explicamos en cómo reclamar la fianza en el juzgado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar la fianza?
La acción para reclamar la fianza es una acción personal, que con carácter general prescribe a los cinco años. Aun así, cuanto antes reclames, más fácil será probar el estado de la vivienda y la entrega de llaves.
¿Puedo reclamar intereses además de la fianza?
Sí. Si pasa un mes desde la entrega de llaves sin que te devuelvan la fianza, el saldo pendiente genera el interés legal del dinero, que en 2026 es del 3,25 % anual.
¿Y si el casero dice que la fianza está depositada en un organismo público?
En muchas comunidades autónomas el casero debe depositar la fianza en un organismo público. Pero la obligación de devolvértela es del casero, no de ese organismo.
Información general actualizada a octubre de 2026, basada en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y en la normativa procesal vigente. No sustituye el asesoramiento sobre tu caso concreto.